MALLIKORTTI · VAIHE 4 / 5 · TIEDOT TARKISTETTU 9/2026
Wholesale-colocation
Tukkutason colocation: AI Oy vuokraa kokonaisen salin tai rakennuksen pitkällä sopimuksella
TILANNE
AI Oy:n laskentatarve on kasvanut kymmeniin megawatteihin. Retail-colocationista ei saa riittävästi tilaa ja sähköä yhdestä paikasta, ja yksikköhinta on korkea.
PÄÄTÖS
AI Oy vuokraa kokonaisen datakeskussalin kymmenen vuoden sopimuksella ja varustaa sen omilla palvelimillaan.
TODELLINEN VERTAILUKOHTA
Oracle vuokrasi OpenAI:n Stargate-hankkeen Abilenen kampuksen Teksasissa 15 vuodeksi Crusoelta ja Blue Owlilta ja myy laskentatehon OpenAI:lle.
KERROSKAKKU
OPEROI
OMISTAA
Sovellukset ja data
AI Oy:n tekoälymallit ja niiden käsittelemä data
Käyttöjärjestelmä ja alusta
Ohjelmistot, joilla palvelimia ajetaan ja hallitaan
Palvelimet ja verkkolaitteet
AI Oy:n omat palvelimet; koko sali (white space) on AI Oy:n käytössä
AI Oy
AI Oy
VASTUURAJA RIIPPUU MALLISTA: TURNKEY VAI POWERED SHELL
Sähkö, jäähdytys ja turvallisuus
Turnkey: operaattori rakentaa. Powered shell: AI Oy rakentaa itse
Kiinteistö
Rakennus, maa ja sähköliittymä
Turnkey: operaattori · powered shell: AI Oy
Datakeskusoperaattori
Turnkey: operaattori · powered shell: AI Oy
Operaattori tai kiinteistösijoittaja*
* Wholesale-kohteet rakennetaan usein yhdelle vuokralaiselle (build-to-suit) ja rahoitetaan infrarahastojen tai REITien pääomalla. Pitkä vuokrasopimus on rahoituksen tärkein vakuus.
AI Oy: kuvitteellinen tekoäly-yhtiö, vuokralainen (tenant)
Datakeskusoperaattori tai -kehittäjä (developer): rakentaa ja vuokraa kokonaisia saleja, esim. Digital Realty, Vantage ja QTS
Mallin mukaan: vastuu riippuu siitä, onko kohde turnkey vai powered shell
Kiinteistösijoittaja (landlord): rahasto tai REIT, joka omistaa tai rahoittaa kohteen
RAHAVIRRAT
AI Oy
→
Operaattori
vuokra varatusta tehosta (€/kW/kk) koko sopimuskauden
Operaattori
→
Lainanantajat
korot ja lyhennykset; vakuutena AI Oy:n vuokrasopimus
Operaattori
→
Sijoittajat
tuotto omalle pääomalle
AI Oy
→
Sähköyhtiö
sähkö omalla sopimuksella tai läpilaskutettuna
SOPIMUS
Wholesale-vuokrasopimus
MITÄ AI OY OSTAA
Tilan käyttöoikeuden pitkällä vuokrasopimuksella. Sopimus on lähellä kiinteistövuokraa.
OSAPUOLET
AI Oy (vuokralainen) ja datakeskusoperaattori (vuokranantaja)
SOPIMUSRAKENNE
Pitkä vuokrasopimus (lease), joka muistuttaa kiinteistövuokrasopimusta. Usein laajennus- ja jatko-optiot
MITÄ TOIMITETAAN
Sali tai rakennus ja varattu sähköteho (MW). Turnkey: myös sähkö- ja jäähdytysjärjestelmät. Powered shell: vain runko ja sähköliittymä
MISTÄ MAKSETAAN
Kiinteä vuokra varatusta tehosta (€/kW kuukaudessa) koko kaudelta, usein vuosittaisin korotuksin (escalator). Sähkö erikseen
KESTO
Tyypillisesti 5–15 vuotta, usein jatko-optiot
SLA
Turnkey-kohteissa sähkön ja jäähdytyksen käytettävyys; powered shell -kohteissa suppea
EI SISÄLLÄ
Palvelimia, ohjelmistoja tai dataa, jotka ovat AI Oy:n
KUKA KANTAA RISKIN
Käyttöaste
AI Oy: maksaa koko salista koko kauden
Laitteiden vanheneminen
AI Oy: omistaa palvelimet
Sähkön hinta
AI Oy: sähkö erikseen tai läpilaskutettuna
Rakentaminen ja aikataulu
Operaattori: ennen luovutusta
Jäännösarvo
Operaattori: kohteen arvo, jos AI Oy ei jatka
KORTIN TERMIT
Wholesale-colocation
kokonainen sali tai rakennus yhdelle vuokralaiselle pitkällä sopimuksella
Powered shell
rakennus valmiine sähköliittymineen; vuokralainen rakentaa sisätilat ja jäähdytyksen
Turnkey
käyttövalmis sali sähkö- ja jäähdytysjärjestelmineen
Developer
datakeskuskehittäjä
yhtiö, joka hankkii tontin, sähkön ja rakentaa kohteen
Lease
pitkäaikainen vuokrasopimus
MW ja €/kW
koko ja hinta ilmaistaan varattuna sähkötehona, ei neliöinä
Build-to-suit
kohde rakennetaan yhden vuokralaisen vaatimusten mukaan
Escalator
sopimukseen kirjattu vuosittainen vuokrankorotus
Jatko-optio
renewal option
vuokralaisen oikeus jatkaa sopimusta
Jäännösarvo
residual value
kohteen arvo sopimuksen päättyessä
AI Oy on kuvitteellinen; muut yhtiöt ovat todellisia. Sopimusehdot ovat toimialan tyypillisiä piirteitä, eivät yksittäisen yhtiön ehtoja. Lähteet: yhtiöiden julkaisut ja alan uutisointi.